腾讯独家:宁波土市似火炉 如此疯狂局面怎么“控”

腾讯房产宁波站俞慧玲 2017-08-09 11:10

[摘要]昨日海曙正央稀缺宅地仅以溢价率68%、总价2.9亿成交,业内外人士纷纷猜测宁波土市或将恢复理性?

2017年,宁波土地市场掀起一波波热潮,宅地单价频频被刷新,此前部分并不起眼的区域一拍成名,翻身成了“香饽饽”。21861元/平!上半年宅地单价就是如此任性,再度高出新境界,而昨天出让的海曙南门地块楼面成交价为20140元/平,宁波宅地楼面价已全面进入“2万+”时代!

高居不下的成交价,从市场而言,加剧了大众对板块升值潜力的信心,缩短了购房周期,致使日光盘屡屡再现,楼市已无淡旺季之分;从产品而言,高端楼盘层出不穷,刚需一族无房可觅。长此以往,购房者不禁心慌,能否承受这般压力,土市疯狂局面会否持续、如何控得住?

20140元/平没有想象中的高?已是海曙“新地王”

一宗是史上起拍价最高 一宗是史上面积最小!

下半年海曙宅地土拍打头阵,7月12日,姚丰宅地以楼面价19600元/平、配建保障房600平方米被保利地产一举竞得,土市温度再次飙升。一周之后,银亿、碧桂园分食海曙南门地段HS09-05-06地块、宁波市集士港南片CX08-01-02c地块(剩余部分)。令人诧异的是,两场土拍并没有预想的火热。

其中,南门地段HS09-05-06地块创下了宁波史上最高起拍单价(12000元/平),本次竞拍然设有上限为20750元/平。历经2小时,第56轮银亿喊价20140元/平,本以为在土拍大战中表现出极大拿地信心的保利、天阳会跟价,不料竟戛然而止。

作为本地老牌房企,银亿股份在宁波打造了诸多时尚住宅区和高档写字楼,布局江北、鄞州、镇海、象山、慈溪、余姚等,开发规模居宁波市同行前列。目前银亿在老海曙的项目包括在售的银亿朗境 (价格 团购 户型) ,已经售罄的世纪长春、时代新居、银亿花苑、生活新境、世纪城、世纪锦秋等。此次拿地,对于本就深扎老海曙的银亿而言,将促其品牌升级、板块扩张。

同日“出嫁”的另一宗宅地为集士港南片CX08-01-02c地块(剩余部分),是宁波住宅用地土拍史上最小的一块地,也是集士港起拍价最高的一块地。该地块紧挨着碧桂园碧玥府,碧桂园一家独报自然是毫无悬念,最终碧桂园以4900元/平,总价0.25亿元将该地块轻松收入囊中。

自去年的行政区域划分以来,如今的集士港今非昔比,成为西海曙的潜力区域,未来价值蓝图指日可待,吸引了中梁、碧桂园等实力房企入驻。其中,碧桂园碧玥府、碧桂园幸福里 (价格 团购 户型) 均价13000元/平、领秀熙城 (价格 团购 户型)13000元/平、中梁国宾府 (价格 团购 户型) 均价12500元/平,满足刚需购房者需求,对于没有足够经济能力以及不符合圈内购房条件的群体而言是一大优选。

海曙黄金地未达上限价 是宁波土市降温信号?

为防止“面粉价”过高,今年4月23日宁波市政府出台房产新政,其中对土地方面也做出两个明确的指示,一增加住宅有效供应,2017年,全市计划供应住宅用地1028公顷,比2016年供应量增长26%,尤其是对房价上涨预期较大的区域;二完善土地出让竞价方式,当溢价率达到100%时,自动转入竞配保障房。尽管如此,此后的楼面价纪录仍屡屡被刷新,土市高烧不退。而此次出让的南门地段HS09-05-06地块作为海曙圈内稀缺宅地,成交单价未如大众预期达到上限,这背后隐藏着哪些信号?

一方面,就房企自身而言,当天其余竞买单位突然止步不再加价,或是彼此间达成了默契。土地价格升幅大,苦恼的不仅仅是刚需一族,显然房企的压力也随之加大。这期间涉及的更多的是资金压力以及未来产品投入比。各家房企深知,只有彼此合作、良性竞争,才能确保各方在房地产食物链中站住脚跟、不被出局。

另一方面,海曙区地块的出让全部集中在下半年,供应量的充足也使房企拿地偏向理性,促使南门地段HS09-05-06地块土拍打破“高单价+保障房”模式。即使楼面价未达上限价,成交单价仍已超20000元/平,意味着未来房价至少在30000元+/平,并不能就此判断未来宁波土市降温。

地价过高怎么“控” 土拍捆绑房价或将出台!

2月镇海掀起“土拍热”,4月奉化诞生“新地王”,5月高新区、江北洪塘、东钱湖四宗宅地高价出让,圈内圈外同步高温不下,全城各板块价值被重新定义。

6月,天阳地产以楼面价21861元/平、配保障房500平收获文教街道南侧地块,宁波宅地楼面价纪录被刷新,周边新房、二手房价格呈现出新一波上涨;7月12日,姚丰宅地以楼面价19600元/平、配建保障房600平被保利地产一举竞得,延续了上半年的土市热度。昨日土拍单价再度破20000元/平,土拍热浪灼伤楼市调控预期,地价之高如何破局?

面临土地市场高温现状,全国其他城市采取了实质性的举措。6月28日,湖州土拍明确限房价、限车位价、限装修价,开工期限、预售时间等细节也一并受到限制。土地出让捆绑项目的未来建设以及销售价,这是浙江有史以来出现的首例。相隔不远的上海,更将地块定性为“全部面积为出租70年的土地”出让,也是全国首例。从源头上控制项目价格或规定100%自持的模式,在一定程度上控住地价、引导市场走向理性,也将防止二手房水涨船高、房企就地起价。

虽说目前宁波土拍溢价率未疯狂至此,但仍有单价20000元/平+的地块频出。宁波或可借鉴上海、湖州,以地价捆绑房价、捆绑自持年限、捆绑房屋装修规范等举措,从楼盘品质、项目营销、购买人使用权等方面画条框,以防房价随高地价非理性飙升。

7月宁波土拍落下帷幕,海曙宅地抢占风头,8月鄞州宅地即将发力。8月11日下午2点,鄞州新城区首南地段YZ08-10-b5地块将以起拍价8500元/平打响土拍战,届时地价是降温还是升温?腾讯房产 (新闻 新房 论坛 微博)宁波站将全程视频直播竞拍现况,敬请关注!

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